Le bail réel solidaire (BRS) suscite un intérêt grandissant en France, notamment pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. Mais quelles sont les conditions d’éligibilité à ce dispositif innovant ? Cet article vous propose une analyse complète des critères à remplir pour bénéficier du BRS.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Instauré par la loi ALUR en 2014, le bail réel solidaire est un dispositif qui permet de dissocier la propriété du foncier et celle du bâti. Concrètement, il s’agit d’un contrat par lequel une personne publique ou privée (le bailleur) accorde à une autre personne (l’acquéreur) un droit réel immobilier sur un terrain pour y construire ou acquérir un logement, en contrepartie d’une redevance annuelle modique. Le but principal du BRS est de rendre le logement accessible aux ménages dont les revenus ne permettent pas de devenir propriétaires dans les conditions du marché.
Qui peut bénéficier du bail réel solidaire ?
Pour être éligible au bail réel solidaire, il faut répondre à plusieurs critères cumulatifs :
- Être une personne physique ou morale réalisant l’acquisition d’un logement neuf ou ancien pour y établir sa résidence principale.
- Disposer de revenus inférieurs à des plafonds fixés par la réglementation en vigueur, qui dépendent de la composition du ménage et de la zone géographique concernée. Ces plafonds sont ceux applicables au dispositif d’accession sociale à la propriété (PTZ).
- S’engager à occuper le logement en tant que résidence principale pendant une durée minimale, généralement fixée à 5 ans.
Le rôle des organismes de foncier solidaire (OFS)
Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des structures publiques ou privées, agréées par l’État, qui ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains en vue de les mettre à disposition des acquéreurs via un BRS. Les OFS sont donc les bailleurs dans le cadre d’un bail réel solidaire.
Pour bénéficier du BRS, il faut donc s’adresser à un OFS qui propose des logements sur le territoire souhaité. L’OFS vérifie l’éligibilité des candidats et les accompagne tout au long du processus d’acquisition.
Comment se déroule l’acquisition d’un logement en bail réel solidaire ?
Lorsque l’on devient propriétaire sous le régime du bail réel solidaire, on acquiert uniquement la propriété du bâti, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain. Un contrat de BRS est signé entre l’acquéreur et l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, renouvelable.
En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance annuelle modique à l’OFS, dont le montant est fixé en fonction des revenus du ménage et de la valeur du terrain. Cette redevance vient s’ajouter aux charges habituelles liées à la propriété (taxe foncière, charges de copropriété, etc.).
Cependant, il est important de noter que le BRS impose également certaines contraintes, notamment en matière de revente du logement. En effet, pour préserver le caractère social du dispositif, la revente doit s’effectuer à un prix encadré et l’acquéreur doit également respecter les critères d’éligibilité au BRS.
Quels sont les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire présente plusieurs avantages :
- Il permet d’accéder à la propriété à moindre coût, puisque le prix d’achat du logement est inférieur au marché.
- La redevance versée à l’OFS est généralement très faible comparée à un loyer ou un remboursement d’emprunt.
- Le BRS ouvre droit aux aides publiques à l’accession sociale, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les subventions locales.
Mais il comporte aussi des inconvénients :
- La revente du logement est encadrée et peut être moins intéressante financièrement que dans le cadre d’une accession classique.
- Le choix de logements disponibles en BRS est limité, puisqu’il dépend de l’offre proposée par les OFS.
En somme, le bail réel solidaire constitue une solution intéressante pour les ménages modestes qui souhaitent accéder à la propriété. Néanmoins, ce dispositif suppose de respecter certaines conditions d’éligibilité et d’accepter les contraintes associées, notamment en matière de revente du logement.