Le monde de l’immobilier locatif n’est pas sans risques, et parmi les principales craintes des propriétaires bailleurs figurent les loyers impayés. Pour se prémunir contre ces désagréments, une solution existe : l’assurance loyers impayés. Qu’est-ce que c’est ? Comment ça fonctionne ? Et surtout, est-ce une solution adaptée à tous les profils de propriétaires ?
Comprendre l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est un contrat d’assurance facultatif qui permet au propriétaire de se protéger contre le risque de non-paiement des loyers par le locataire. En cas d’impayé, l’assureur prend en charge le paiement des loyers jusqu’à la résolution du litige ou l’épuisement des garanties prévues au contrat.
Les garanties offertes par l’assurance loyers impayés
Plusieurs niveaux de garanties peuvent être proposés par les compagnies d’assurances et les banques. Les principaux éléments couverts sont :
- Les loyers impayés, généralement à hauteur de 70 000 € à 90 000 € selon les contrats, et pendant une durée maximale définie (souvent entre 24 et 36 mois)
- Les charges impayées et les taxes d’habitation non réglées par le locataire défaillant
- Les frais de contentieux, comme les honoraires d’avocat ou les frais d’huissier
- Les dégradations locatives, si elles sont constatées lors de l’état des lieux de sortie et si la caution ne suffit pas à couvrir les réparations
Souscrire à une assurance loyers impayés : pour qui et comment ?
Tout propriétaire bailleur, personne physique ou morale, peut souscrire à une assurance loyers impayés. Cependant, cette garantie n’est généralement pas cumulable avec une caution solidaire (sauf exceptions).
Pour souscrire, il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne le choix du locataire. Les assureurs demandent souvent que le locataire dispose de revenus équivalents à au moins trois fois le montant du loyer charges comprises et qu’il ne soit pas en situation d’endettement excessif. De plus, certaines catégories professionnelles peuvent être exclues des garanties.
Coût et alternatives à l’assurance loyers impayés
Le coût de l’assurance loyers impayés varie généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. Les tarifs dépendent des garanties choisies et des critères spécifiques au contrat (taux de vacance locative, type de bien, etc.).
Si le propriétaire souhaite se protéger sans souscrire à une assurance spécifique, il peut opter pour la caution solidaire, qui consiste à faire garantir le paiement des loyers par un tiers (souvent un proche du locataire). Toutefois, cette solution présente moins de garanties et nécessite une gestion plus lourde en cas d’impayés.
Bon à savoir : la garantie Visale
Pour les locataires dont les revenus sont insuffisants ou précaires, il existe une autre solution : la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif gratuit mis en place par Action Logement, destiné aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires. Cette garantie couvre les impayés de loyers et charges pendant une durée maximale de 36 mois.
Ainsi, l’assurance loyers impayés apparaît comme une solution sécurisante pour les propriétaires bailleurs souhaitant se prémunir contre les risques d’impayés. Selon le profil du locataire et la situation du bien immobilier, il convient toutefois d’étudier avec attention les différentes options disponibles afin de trouver celle qui correspond le mieux aux besoins de chacun.