Le certificat d’urbanisme est un document administratif méconnu qui peut pourtant s’avérer particulièrement utile lors de la réalisation d’un projet immobilier. Qu’il s’agisse de vendre, d’acheter, de construire ou d’aménager, ce document permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné et ainsi anticiper les éventuelles contraintes liées à sa situation géographique ou à son environnement. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir ce qu’est le certificat d’urbanisme, ses différentes variantes et comment l’obtenir.
Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est un document délivré par l’autorité compétente en matière d’urbanisme (généralement la mairie) qui informe sur la situation d’un terrain au regard des règles d’urbanisme en vigueur. Il permet ainsi de connaître les droits et obligations attachés à un bien immobilier et constitue une première étape essentielle avant tout projet de construction ou d’aménagement.
Selon l’article L.410-1 du Code de l’Urbanisme, le certificat d’urbanisme a pour objet « d’indiquer les dispositions législatives et réglementaires relatives au droit de propriété et à l’état des équipements publics existants ou prévus ». En clair, il renseigne sur les servitudes d’utilité publique, les règles de constructibilité, les conditions de desserte par les réseaux publics (eau, électricité, assainissement…) ou encore la possibilité de diviser un terrain en plusieurs lots.
Les différents types de certificats d’urbanisme
Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information
Le certificat d’urbanisme d’information, également appelé certificat d’urbanisme pré-opérationnel, permet de connaître les règles générales et spécifiques applicables à un terrain donné. Il indique notamment :
- les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document en tenant lieu ;
- les limitations administratives au droit de propriété (servitudes « d’utilité publique », zones protégées…) ;
- la liste des taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, participation pour voirie et réseaux…).
Ce certificat est particulièrement utile lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, car il permet aux parties concernées de connaître précisément les droits et obligations attachés au terrain avant de conclure la transaction.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel est plus complet que le certificat d’urbanisme d’information, car il indique également si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet spécifique. Il précise en outre :
- les conditions de desserte par les équipements publics existants ou prévus ;
- la possibilité de diviser le terrain en plusieurs lots ;
- les règles de constructibilité et les contraintes éventuelles liées à l’environnement (risques naturels, pollution…).
Ce certificat est indispensable pour les porteurs de projets immobiliers qui souhaitent s’assurer de la faisabilité de leur opération avant de déposer une demande de permis de construire ou d’aménager.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
Pour obtenir un certificat d’urbanisme, il convient de déposer un dossier auprès du service urbanisme de la mairie du lieu où se situe le terrain concerné. Le dossier doit comprendre :
- un formulaire CERFA n°13410*03 dûment complété et signé ;
- un plan de situation du terrain à l’échelle appropriée ;
- pour le certificat d’urbanisme opérationnel : un plan des travaux ou aménagements projetés ainsi qu’une note descriptive succincte.
L’autorité compétente dispose ensuite d’un délai d’un mois pour instruire la demande et délivrer le certificat d’urbanisme. Ce délai peut être porté à deux mois si la consultation d’autres services est nécessaire (par exemple, en cas de présence d’un monument historique à proximité).
Le certificat d’urbanisme est valable 18 mois à compter de sa délivrance. Il peut être prorogé pour une durée d’un an à condition d’en faire la demande avant l’expiration du délai initial.
Les avantages du certificat d’urbanisme
Obtenir un certificat d’urbanisme présente plusieurs avantages :
- il permet de sécuriser un projet immobilier en s’assurant que le terrain est constructible et compatible avec le projet envisagé ;
- il facilite les démarches administratives ultérieures, notamment la demande de permis de construire ou d’aménager ;
- il constitue un argument de poids lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, car il atteste de la connaissance des règles d’urbanisme applicables au terrain.
Ainsi, le certificat d’urbanisme apparaît comme un outil essentiel pour sécuriser vos projets immobiliers et éviter les mauvaises surprises liées aux contraintes d’urbanisme.