La surface privative d’un bien immobilier est un critère essentiel pour les acheteurs, que ce soit pour leur résidence principale ou pour un investissement locatif. Mais comment est-elle déterminée ? Quelle différence avec la surface habitable ? Et surtout, comment être sûr de ne pas se tromper dans ses calculs ? Dans cet article, nous aborderons tous les aspects de la surface privative et vous donnerons les clés pour bien la maîtriser lors de votre achat immobilier.
Qu’est-ce que la surface privative d’un bien immobilier ?
La surface privative d’un bien immobilier est l’ensemble des espaces dont l’usage est exclusivement réservé au propriétaire du bien. Elle englobe non seulement la surface habitable, mais aussi les annexes privatifs telles que les balcons, terrasses, caves ou garages. Pour les copropriétés, elle correspond à la partie du lot qui n’est pas commune aux autres copropriétaires.
Dans le cadre d’une vente immobilière, il est important de distinguer cette notion de la surface habitable, qui correspond seulement à la partie du logement où il est possible de vivre (pièces closes et couvertes). La surface habitable ne prend donc pas en compte les annexes mentionnées précédemment.
Comment calculer la surface privative d’un bien immobilier ?
Pour calculer la surface privative d’un logement, il faut additionner la surface habitable et les surfaces des annexes. La surface habitable est déterminée en suivant les règles édictées par la loi Carrez. Selon cette loi, on ne prend en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Les cloisons, gaines, marches et cages d’escalier ne sont pas incluses dans le calcul.
En ce qui concerne les annexes, chaque type d’annexe est pondéré différemment pour tenir compte de leur valeur respective sur le marché immobilier. Ainsi, on applique généralement un coefficient de 1 pour les garages et parkings, un coefficient de 0,5 pour les caves et celliers, et un coefficient de 0,3 pour les balcons et terrasses. Voici un exemple pour illustrer le calcul :
- Surface habitable : 80 m²
- Garage : 20 m²
- Cave : 10 m²
- Balcon : 6 m²
La surface privative sera donc de : 80 + (20 * 1) + (10 * 0,5) + (6 * 0,3) = 101 m².
Pourquoi la surface privative est-elle si importante lors d’un achat immobilier ?
D’abord, il faut savoir que la surface privative est l’un des éléments clés du calcul du prix d’un bien immobilier. Plus la surface privative est grande, plus le prix au mètre carré sera élevé. De plus, elle est souvent utilisée pour déterminer la valeur locative d’un bien, ce qui est particulièrement important pour les investisseurs.
Ensuite, connaître la surface privative d’un logement permet de mieux évaluer les charges de copropriété. En effet, ces charges sont généralement réparties entre les copropriétaires en fonction des quotités de chaque lot, qui sont elles-mêmes proportionnelles à la surface privative. Plus votre surface privative est importante, plus vous devrez contribuer aux charges communes.
Comment vérifier la surface privative d’un bien immobilier avant l’achat ?
Pour être certain de ne pas se tromper dans le calcul de la surface privative d’un bien immobilier que vous envisagez d’acheter, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Faire appel à un professionnel : un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier certifié pourra mesurer précisément la surface privative du logement et vous délivrer un certificat de mesurage conforme à la loi Carrez.
- Vérifier le règlement de copropriété : si le bien est situé dans une copropriété, le règlement doit indiquer les surfaces privatives des différents lots. Attention toutefois aux erreurs ou aux modifications non signalées depuis la rédaction du règlement.
- Mesurer soi-même : vous pouvez également réaliser vos propres mesures en vous aidant d’un télémètre laser ou d’une simple mètre-ruban. N’oubliez pas de prendre en compte les règles spécifiques à la loi Carrez et les coefficients de pondération pour les annexes.
Il est important de noter que si la surface privative réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, vous pouvez demander une réduction proportionnelle du prix, voire annuler la vente, dans un délai d’un an à compter de la signature.
La surface privative d’un bien immobilier est donc un élément essentiel à prendre en compte lors de l’achat. Une bonne connaissance de cette notion et des règles qui s’y appliquent vous permettra d’évaluer au mieux votre investissement et d’éviter les mauvaises surprises.