Le choix du type de bail est une étape cruciale pour toute entreprise souhaitant louer un local commercial. Parmi les options disponibles, on trouve le bail précaire et le bail dérogatoire. Ces deux formes de baux présentent des spécificités qui peuvent avoir un impact sur la durée du contrat, la fiscalité et la flexibilité dont bénéficie le locataire. Dans cet article, nous vous proposons d’explorer ces deux types de baux afin de mieux comprendre leurs différences et enjeux pour les entreprises.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire, également appelé bail à courte durée, est un contrat de location commerciale dont la durée n’excède pas trois ans. Il s’agit d’une solution adaptée aux entreprises qui recherchent une certaine souplesse dans leur activité ou qui ne souhaitent pas s’engager sur une longue période pour diverses raisons (incertitude économique, projet pilote, etc.). Ce type de bail offre plusieurs avantages pour le locataire :
- une durée flexible : le locataire peut résilier son contrat à tout moment avec un préavis réduit (généralement entre 1 et 3 mois) ;
- une fiscalité allégée : les loyers payés au titre d’un bail précaire ne sont pas soumis à la TVA ;
- un loyer souvent inférieur à celui d’un bail commercial classique.
Toutefois, le bail précaire présente également des inconvénients, notamment l’absence de droit au renouvellement du bail et la possibilité pour le propriétaire de résilier le contrat à tout moment avec un préavis de 3 mois. De plus, le locataire ne bénéficie pas des mêmes protections que dans un bail commercial classique (pas de déspécialisation possible, pas d’indemnité d’éviction, etc.).
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, aussi connu sous le nom de bail de courte durée, est un contrat de location commerciale conclu pour une durée inférieure à celle du bail commercial classique (9 ans). Ce type de bail est destiné aux entreprises qui souhaitent s’installer temporairement dans un local commercial pour tester leur activité ou pour répondre à un besoin ponctuel (travaux, événement promotionnel, etc.). Le bail dérogatoire présente plusieurs spécificités :
- une durée limitée : la durée du bail ne peut excéder 3 ans ;
- un loyer librement fixé par les parties ;
- un régime fiscal différent : les loyers sont soumis à la TVA si le propriétaire a opté pour cette taxe ;
- une résiliation anticipée possible par le locataire avec un préavis d’un mois.
Cependant, comme pour le bail précaire, le locataire ne bénéficie pas des protections offertes par un bail commercial classique (pas de droit au renouvellement, pas d’indemnité d’éviction, etc.). De plus, une fois le bail dérogatoire arrivé à échéance, le locataire ne peut pas conclure un nouveau bail dérogatoire avec le même propriétaire pour le même local.
Comment choisir entre un bail précaire et un bail dérogatoire ?
Le choix entre un bail précaire et un bail dérogatoire dépend des besoins spécifiques de l’entreprise et de la durée souhaitée pour l’occupation du local. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- la flexibilité : si vous recherchez une solution flexible avec une durée réduite et la possibilité de résilier rapidement le contrat, optez pour un bail précaire ;
- la fiscalité : si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité allégée (loyers non soumis à la TVA), privilégiez le bail précaire ;
- le loyer : comparez les loyers proposés pour les deux types de baux afin de déterminer celui qui convient le mieux à votre budget.
Enfin, il est essentiel de bien lire et comprendre les termes du contrat avant de s’engager, et de se faire conseiller par un professionnel si nécessaire.
Dans l’ensemble, le choix entre un bail précaire et un bail dérogatoire doit être mûrement réfléchi en fonction des besoins spécifiques de l’entreprise. Chacun présente des avantages et inconvénients qu’il convient de peser pour faire le meilleur choix possible en termes de durée, de flexibilité et de fiscalité. En étant bien informé et accompagné, les entreprises pourront ainsi s’engager dans la location d’un local commercial en toute sérénité.