De plus en plus de couples souhaitent accéder à la propriété, mais parfois l’un des deux ne peut pas ou ne souhaite pas figurer sur le prêt immobilier. Comment acheter à deux avec un seul emprunteur ? Quelles sont les précautions à prendre et les pièges à éviter ? Voici un tour d’horizon des solutions et conseils pour réaliser cette opération en toute sérénité.
Les raisons de recourir à un emprunt immobilier avec un seul emprunteur
Plusieurs raisons peuvent pousser un couple à avoir recours à un emprunt immobilier avec seulement l’un des partenaires comme emprunteur. Parmi ces raisons, on peut citer notamment :
- L’existence d’une différence importante entre les revenus des deux partenaires, ce qui rend difficile l’obtention d’un prêt commun.
- L’un des partenaires a déjà contracté un autre prêt immobilier ou a un endettement important qui réduit sa capacité d’emprunt.
- L’un des partenaires souhaite protéger l’autre en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.
- Des raisons fiscales: certains dispositifs de défiscalisation immobilière (comme la loi Pinel) imposent que l’emprunt soit contracté par une seule personne.
Les solutions pour acheter à deux avec un seul emprunteur
Même si un seul des partenaires contracte le prêt immobilier, il est possible d’acheter à deux en optant pour l’une des solutions suivantes :
1. La co-acquisition en indivision
L’indivision permet à chaque partenaire de détenir une quote-part du bien en proportion de sa contribution financière. L’acte de vente précise la répartition des parts entre les deux acquéreurs. Il est important de noter que, même si un seul emprunte, les deux partenaires sont solidaires des dettes et des charges liées au bien acquis.
2. Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’utiliser le bien). Ainsi, l’emprunteur peut être nu-propriétaire tandis que son conjoint sera usufruitier. Cette solution peut être intéressante pour protéger le conjoint non emprunteur en cas de décès de l’emprunteur.
3. La création d’une société civile immobilière (SCI)
Pour acheter à deux avec un seul emprunteur, il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, les deux partenaires seront associés au sein de la société qui sera propriétaire du bien. L’un des associés pourra emprunter seul pour financer l’acquisition.
Les précautions à prendre lorsqu’on achète à deux avec un seul emprunteur
Afin de garantir la sécurité juridique et financière des deux partenaires, il est essentiel de prendre certaines précautions :
- Rédiger un pacte d’indivision en cas de co-acquisition en indivision. Ce document précise les droits et obligations de chacun, ainsi que les modalités de gestion et de partage du bien. Il peut également prévoir une clause de rachat prioritaire en cas de séparation ou de décès.
- Prévoir une assurance décès-invalidité pour couvrir le conjoint non emprunteur en cas d’incapacité ou de décès de l’emprunteur. Cette assurance permettra de rembourser tout ou partie du prêt immobilier et ainsi protéger le conjoint survivant.
- Dans le cas d’une SCI, rédiger les statuts avec soin afin de déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs des associés. Il est également recommandé de consulter un avocat ou un notaire pour s’assurer que la SCI répondra aux objectifs des partenaires.
Les avantages et inconvénients d’acheter à deux avec un seul emprunteur
Acheter à deux avec un seul emprunteur présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients :
Avantages :
- Permettre au couple d’accéder à la propriété malgré la situation financière défavorable de l’un des partenaires.
- Possibilité de protéger le conjoint non emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.
- Optimisation fiscale dans certaines situations (dispositifs de défiscalisation, démembrement de propriété).
Inconvénients :
- Risque de déséquilibre financier entre les partenaires si l’emprunteur se retrouve seul à assumer le remboursement du prêt.
- Difficultés éventuelles pour la gestion et le partage du bien en cas de séparation ou de mésentente entre les partenaires.
- Complexité juridique et administrative dans le cas d’une SCI (rédaction des statuts, tenue d’une comptabilité, déclaration fiscale).
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc une solution possible pour les couples qui souhaitent accéder à la propriété malgré une situation financière inégale. Il est essentiel de bien s’informer sur les différentes options et de prendre toutes les précautions nécessaires afin de garantir la sécurité juridique et financière des deux partenaires.