De nombreux couples souhaitent franchir le cap de l’achat immobilier, mais se posent des questions quant à la répartition des parts lorsqu’ils disposent d’apports différents. Cet article vous propose un éclairage sur les différentes solutions pour concrétiser ce projet commun tout en préservant les intérêts de chacun.
Étudier les différentes formes d’acquisition
Avant de se lancer dans une acquisition immobilière à deux, il est essentiel de bien comprendre les différentes formes juridiques possibles. En effet, selon votre situation et la répartition souhaitée des parts, certaines options peuvent être plus adaptées que d’autres.
L’indivision
L’achat en indivision est probablement la solution la plus courante pour les couples non mariés ou pacsés. Dans ce cas, chaque indivisaire possède une quote-part du bien acheté, qui peut être égale ou différente selon la contribution de chacun. Il est important de noter que cette répartition doit être mentionnée dans l’acte de vente et qu’elle peut être modifiée ultérieurement par un avenant.
La société civile immobilière (SCI)
Pour ceux qui souhaitent avoir une gestion plus flexible de leur patrimoine immobilier, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut être une option intéressante. Les acquéreurs deviennent alors associés et détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport. La SCI permet notamment de faciliter la transmission du bien et d’optimiser la fiscalité.
Le régime de la communauté
Pour les couples mariés, le régime de la communauté s’applique automatiquement en l’absence de contrat de mariage spécifique. Dans ce cas, les époux sont réputés avoir contribué à parts égales au financement du bien, quel que soit leur apport initial. Il est toutefois possible d’opter pour une autre répartition en établissant une clause dans le contrat de mariage.
Tenir compte de l’apport personnel
Lorsqu’un couple souhaite acheter un bien immobilier avec un apport différent, il est primordial de bien définir la répartition des parts en fonction des sommes investies par chacun. Cela permet d’éviter les litiges ultérieurs et de protéger les intérêts financiers des deux parties.
Plusieurs méthodes peuvent être envisagées pour déterminer cette répartition :
- Calculer le pourcentage de participation de chaque acquéreur par rapport au prix d’achat total (apports personnels + crédit immobilier) ;
- Déterminer un montant fixe correspondant à la différence entre les apports personnels ;
- Prendre en compte également les charges liées à l’emprunt, telles que les intérêts et frais d’assurance.
Il est recommandé d’établir un pacte d’indivision ou un contrat de société pour formaliser ces engagements et prévoir les modalités de gestion du bien (répartition des charges, droits de préemption en cas de vente, etc.).
Anticiper les conséquences fiscales
Acheter à deux avec un apport différent peut également avoir des répercussions sur la fiscalité du couple. En effet, selon le régime juridique choisi et la répartition des parts, les impôts locaux et les droits de mutation peuvent varier.
Dans le cadre d’une indivision ou d’une SCI, chaque indivisaire ou associé est imposé proportionnellement à sa quote-part. Cela signifie que si l’un des acquéreurs dispose d’un apport plus important, il devra également assumer une part plus élevée des impôts et taxes liés au bien.
Pour limiter cet impact fiscal, il est possible d’envisager des montages spécifiques tels que l’démembrement de propriété (achat en nue-propriété et usufruit) ou la mise en place d’une société civile de placement immobilier (SCPI).
Se faire accompagner par un professionnel
Face à la complexité des règles juridiques et fiscales liées à l’achat immobilier à deux avec un apport différent, il est vivement conseillé de se faire assister par un professionnel du droit (notaire, avocat) ou du conseil patrimonial. Ce dernier pourra vous guider dans le choix du régime adapté à votre situation et vous aider à anticiper les conséquences financières de votre projet.
En outre, il pourra vous accompagner dans la rédaction des documents nécessaires (pacte d’indivision, statuts de SCI, etc.) et vous informer sur les éventuelles aides financières (prêt à taux zéro, dispositifs fiscaux) auxquelles vous pouvez prétendre.
En définitive, acheter à deux avec un apport différent est une démarche qui demande une réflexion approfondie et une bonne connaissance des différentes options juridiques et fiscales. En vous informant et en faisant appel à un professionnel, vous pourrez concrétiser sereinement votre projet immobilier tout en préservant l’équilibre financier de votre couple.